八王子で、創業54年誇り高い社員職人が、精一杯腕を発揮して、お客様から感謝され、一生お付き合いすることが、私の恩返しです。

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新築する時の土地、地盤のことも

投稿日:2015年09月03日 作成者:


こんにちは!
八王子市で創業55年、自然素材の家づくりNo.1工務店を目指す
大久保工務店 代表の大久保篤です。

新築する時、地盤のことも頭に入れておこう
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家を新築しようと考える時には、間取りや断熱性、耐震性などの
建物そのものに関心がいきますよね。

他にも、床は無垢フローリングにしたいとか、壁は珪藻土にしたいとか
の希望が出てきます。

夢を描く楽しいことなので、あたり前といえば当たり前です。
ただ、建物自体を計画する前に忘れてはいけないのが、
地盤のことです。

なぜ重要かというと強度と予算計画の2つの観点からです。
まず、強度の面からいうと、
建物の耐震性は、地盤の強さがどの程度あるかを無視しては
成り立ちません。

住宅性能表示制度というものがあり、建物の強度を表した耐震等級
というものがあります。

耐震等級は1~3まであり、3が最高の等級になりますが、
これはあくまで一定以上の強度がある地盤の上に家が建って
いることが前提となります。

建物自体に耐震強度があったとしても、地盤が弱い土地の上に
建物が建っていれば意味がないものとなってしまいます。

地震が発生した時には耐震効果が発揮できないことになって
しまいますし、
また、軟弱地盤の場合は地震が起こらなくても、不同沈下といって、
建物自体の重みによって土地が部分的に沈み込む現象が起こる
ケースがあります。

したがって、このようなことが起こらないように、
家を建てる前に地盤調査を行うことが
必要となるのです。

木造住宅を建てる場合、スウェーデン式サウンディング調査という
調査方法が一般的ですが、その結果、強度不足という診断が出れば、
地盤改良工事などにより、地盤強度を高めてから家を建てる必要が
出てくるのです。

建て替えなどのケースで、
「今迄に建っていた家が問題なかったか
ら、調査は要らないのでは?」
という質問をよく受けます。

結論からいうと、それでも調査は必要となります。
まず、今のように地盤調査をどの建築会社でもするようになったのは、
15年~20年前からです。

裏を返すと、それ以前に建てられた建物は地盤の安全性に対する根拠なし
で建てられていたこととなります。

また、今迄は何も問題がなかったとしても、建て替わる新しい家と
既存の建物では、基礎の形状や建物の重さが変わってくるので、
家が地盤に伝える力が変わってきます。

したがって、建て替えでも地盤調査が必要となってくるのです。

地盤調査の結果、地盤改良工事が必要と判断された場合に、

地盤改良にいくら位かかるのか?
というのが、気になるところです。

この金額については、ここではっきりとした数字を示す
ことはできません。

改良工事の方法にも大きく分けて3種類くらいあり、
どの工法を採用するかは、調査結果により決めることとなります。
また、建築する家の大きさにより改良工事の範囲が決まるためです。

今迄の私の経験でざっくりと言うと、30万円~150万円の範囲で
費用が必要となったことがあります。

次に、
家づくりの予算で地盤改良を見込むべきか?
という問題があります。
これは、地盤調査をするタイミングと絡んでくるのです。

まず、地盤調査の方法ですが、新たに建てる計画の家の直下を
5ポイント調べます。建物の4隅と中心の5ポイントです。

したがって建て替えの場合は、調査をする前に既存の建物を解体
する必要があるのです。

ここまで言うと、お気づきかと思いますが、元々あった建物を壊すと
いうことは、建て替える計画は決まっているということですね。

でも、壊した時点では地盤改良が必要なのかどうか、
分かっていないということになります。

そしてもし、改良工事が必要となった時にその費用を見込んでいないと、
設備など何かを削ったりするような資金計画の見直しが必要となって
しまいます。

こうした状況にならないために、建て替えの場合は元々の建物を壊す前に
敷地の空いているスペースで事前に調査して、
あたりをつけておくこともできます。

しかしあくまで、新たに建てる家の直下で調査することが基本なので、
元々の家を壊した後で再度調査する必要があるのです。

そして、事前の調査では改良の必要がないと診断されても、再調査で
その結果がくつがえるケースが稀にあるので、

予算計画した時点で、念のため予備費として地盤改良の費用を
見込んでおくことを大久保工務店ではお勧めしています。

では、土地を購入してからの場合はどうか?
というと、同じことがいえます。

土地の購入契約を結ぶ前に、候補地を地盤調査できればいいですが、
売り主が調査をさせてくれるかというと、交渉次第ですがなかなか
難しいと思います。

売り主の立場から考えると、良好な調査結果が出なければ買ってくれない
だろうと想像するのが心情だと思います。

地名や、近辺の過去の調査データから、地盤の強弱を想定する方法もあり
ますが、調査してみないと100%の答えは出ません。

やはり、改良を想定して土地購入をしないと、思い通りの家づくりが
できないこともあり得ることとなってしまいますね。

いずれにせよ、予備費として、改良工事費を予算で見込み、調査の結果で
改良が必要ないとなれば、ラッキーと考えるのが、
安全な家づくりの資金計画となると思います。

大久保工務店は、自然素材を取り入れた、
気持ちのいい家づくりが大好きな地域密着の工務店です。

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