八王子で、創業54年誇り高い社員職人が、精一杯腕を発揮して、お客様から感謝され、一生お付き合いすることが、私の恩返しです。

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注文住宅、土地を探して建てる時の注意点

投稿日:2015年11月19日 作成者:


こんにちは!
八王子市で創業55年、自然素材の家づくりNo.1工務店
を目指す、大久保工務店 代表の大久保篤です。

建物が先か土地が先か?

建物が先か、土地が先か?
当然のことですが、注文住宅を建てるには、
土地がなければ建てることができませんね。

しかし、ここで言うどちらが先かということは、
どちらを先に考えるかということです。特に注意点は、
予算についての順番をどう考えるべきかということ
です。

駅や学校に近く、近隣に商業施設などがある利便性の
高い土地は人気があり、地価も高いはずです。
また、広い敷地の土地も当然、それなりの予算が必要
となりますね。

注文住宅を建てようとする人は、土地へのこだわり
とは別に、家へのこだわりを持っている人が多いと
思います。

どんな大きさ、間取り、仕様でもいいという場合は
別ですが、少しでも家にこだわりがある場合は、

先に土地を決めてしまい、後から建物のことを
考えることはおススメできません。

家の予算を先に決める、
もしくは家と土地の予算を同時並行で
検討することをお薦めします。

土地の購入を先に決めて、後で家を建てることを
考えるという流れだと、冒険と言わざるを得ないから
です。

良い土地が見つかったからといって土地と建物の
資金配分を決めずに、すぐに土地の購入を決めて
しまうと、

後になって、家に回す予算が足りない
ことに気づくことがあります。

希望の間取りや自然素材などの仕様を
諦めなくてはならないといったケースを目にしてきました。

注文住宅は、どんな生活をしたいのかを描いて
予算と相談しながら実現していくものです。

間取りの希望や、床には無垢材、壁には珪藻土といった
自然素材を使いたいという希望が、それぞれにあると思います。

予算以上の土地を買ってしまうと、そんな希望を
叶えられずに、家への満足感が足りない場合が
出てきてしまうことがあるのです。

また、
注文住宅を建てるには、土地それぞれに
制約がつきものです。

制約というのは、主に建築基準法や条例のことです。
例えば、擁壁を作らなければ家を建てる許可が下りない
とか、斜線規制で総2階の家を建てられない…などの
制約が土地ごとにあります。

そういった制約を知り理解しながら、土地探しをしたいものです。
同じ面積の土地でも、それぞれに特徴があるはずで、
付随した予算が必要な土地と必要でない土地があるのです。

ですので、土地を選ぶ際には、できれば工務店など、
建築のプロの視点から、注意点のアドバイスを受ける
ことができれば、心強いと思います。

結論として、
家づくりで成功するには、肝は資金計画
となると考えています。

土地探しの段階から、工務店などの専門家に
注文住宅の仕様のことは当然として、
ファイナンシャルプラン、資金の割り振り方、
住宅ローンのことなどを相談しながら進めていくこと
をお薦めします。

大久保工務店は、自然素材を取り入れた、
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新築で自然素材を使う、世代ギャップ

投稿日:2015年09月16日 作成者:


こんにちは!
八王子市で創業55年、自然素材の家づくりNo.1工務店を目指す
大久保工務店 代表の大久保篤です。

自然素材を使うことへの違和感

シニア世代
無垢フローリングや漆喰、珪藻土などの自然素材への人気が
高まっていると感じています。

ただ、私が感じているのは比較的若い世代の人の方が、
自然素材をすんなり受け入れるということです。

お父様の家の敷地が広いので、息子さんの家を隣に建てた
ことがあります。

同じ敷地の中に、息子さんの家を建てるのでご両親は家が
完成するまで、毎日のように現場を覗きにいらっしゃいました。

工事の過程でもいろんな質問を受けて、
基礎工事中の鉄筋の状況や、上棟した後の太い柱や梁、断熱
材の設置状況を説明させていただき、

「ずいぶんと頑丈に作るんだね」
「これならあったかそうね」
など満足気な感想をいただきながら、工事を進めました。

しかし、
工事が進むうちに自然素材が気になりだしたようでした。
もちろん、柱や梁も自然素材です。
それらを見ている時には、何も気ならない様子でしたが、

目に触れる面積が大きい床、壁、天井に内装で使う自然素材
が入りだした時の感想は、次のようなものでした。

床にパインの無垢フローリングが張りだされた時に、
「この床は、息子たちが選んだの?」
「ちょっと節が気になるな」
「すぐに傷がついちゃうんじゃない?」

壁や天井に珪藻土が塗りだされた時に、
「なんで真っ平に塗らないの?」
「汚れたらどうするの?」
「ポロポロ剥がれない?」
と、ちょっとネガティブな言葉が多くなってきたのです。

もちろん、息子さんご夫婦が選んだ自然素材を使っていて、
ご希望のナチュラルテイストに仕上げていきました。

完成後の感想は、
「若い人の趣味はわからないな」というものでした。

息子さん夫婦は、
「自分たちは、気に入って満足しているんで、親の言うこと
は気にしないでね!」ということでしたが、

世代による趣味のギャップは結構大きいものだと思います。
もしかしたら、自然素材そのものだけでなく、内部の柱や梁
を見せていることにも違和感があったのかもしれません。

シニア世代が子供の頃、育った家は工業化製品がほとんど使われてなく、自然素材の家だったはずです。

しかし、大人になって、合板フローリングやビニールクロス
などの工業化製品を多用した家やマンションが新しい物、
便利なものとの感覚が根付いているのかもしれません。

若い世代は、自然素材に触れたことがなかったはずですが、
工業化製品のピカピカやテカテカではなく、マットな仕上がり
を逆くに新鮮でオシャレに感じるのかもしれないですね。

最終的には、自然素材を使ったほうが、本物の家づくりであること。
長持ちすること。
調湿性能など、良い面があること。
昔の家は自然素材しか使っていなかったこと。

を説明し、ご両親にも納得いただきましたが、一度染みついた
概念は中々取り払えないものです。

ただ、シニア世代は、自然素材に抵抗を感じるという理屈は私
の思い過ごしかもしれません。

実際に定年退職を機に、マンションを売って自然素材で戸建の
新築をされた方がいました。

その奥様に無垢フローリングや塗り壁は、シニア世代の方に中々
受け入れてもらえなかった経験を伝えると、

「私の感覚、センスは若いってことね!カフェとかでも使っ
ててシャレてると思うのよ。本物感もあるし。」
と自慢気な様子でした。

無垢フローリングや珪藻土などの塗り壁を使うことにより、
得られる調湿効果など、機能面で得られることは多いです。

しかしそれよりも、新築で自然素材を使おうと思い立つに
は、理屈よりも若い感覚が必要なのかもしれないと思った出来事です。

子供の頃に自然素材で育った世代の人は、本物に触れたことがあるはずです。それを思い出して、

自然素材を使うと感覚が若返るというのも、メリットの一つだと言えると思います。

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新築する時の土地、地盤のことも

投稿日:2015年09月03日 作成者:


こんにちは!
八王子市で創業55年、自然素材の家づくりNo.1工務店を目指す
大久保工務店 代表の大久保篤です。

新築する時、地盤のことも頭に入れておこう
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家を新築しようと考える時には、間取りや断熱性、耐震性などの
建物そのものに関心がいきますよね。

他にも、床は無垢フローリングにしたいとか、壁は珪藻土にしたいとか
の希望が出てきます。

夢を描く楽しいことなので、あたり前といえば当たり前です。
ただ、建物自体を計画する前に忘れてはいけないのが、
地盤のことです。

なぜ重要かというと強度と予算計画の2つの観点からです。
まず、強度の面からいうと、
建物の耐震性は、地盤の強さがどの程度あるかを無視しては
成り立ちません。

住宅性能表示制度というものがあり、建物の強度を表した耐震等級
というものがあります。

耐震等級は1~3まであり、3が最高の等級になりますが、
これはあくまで一定以上の強度がある地盤の上に家が建って
いることが前提となります。

建物自体に耐震強度があったとしても、地盤が弱い土地の上に
建物が建っていれば意味がないものとなってしまいます。

地震が発生した時には耐震効果が発揮できないことになって
しまいますし、
また、軟弱地盤の場合は地震が起こらなくても、不同沈下といって、
建物自体の重みによって土地が部分的に沈み込む現象が起こる
ケースがあります。

したがって、このようなことが起こらないように、
家を建てる前に地盤調査を行うことが
必要となるのです。

木造住宅を建てる場合、スウェーデン式サウンディング調査という
調査方法が一般的ですが、その結果、強度不足という診断が出れば、
地盤改良工事などにより、地盤強度を高めてから家を建てる必要が
出てくるのです。

建て替えなどのケースで、
「今迄に建っていた家が問題なかったか
ら、調査は要らないのでは?」
という質問をよく受けます。

結論からいうと、それでも調査は必要となります。
まず、今のように地盤調査をどの建築会社でもするようになったのは、
15年~20年前からです。

裏を返すと、それ以前に建てられた建物は地盤の安全性に対する根拠なし
で建てられていたこととなります。

また、今迄は何も問題がなかったとしても、建て替わる新しい家と
既存の建物では、基礎の形状や建物の重さが変わってくるので、
家が地盤に伝える力が変わってきます。

したがって、建て替えでも地盤調査が必要となってくるのです。

地盤調査の結果、地盤改良工事が必要と判断された場合に、

地盤改良にいくら位かかるのか?
というのが、気になるところです。

この金額については、ここではっきりとした数字を示す
ことはできません。

改良工事の方法にも大きく分けて3種類くらいあり、
どの工法を採用するかは、調査結果により決めることとなります。
また、建築する家の大きさにより改良工事の範囲が決まるためです。

今迄の私の経験でざっくりと言うと、30万円~150万円の範囲で
費用が必要となったことがあります。

次に、
家づくりの予算で地盤改良を見込むべきか?
という問題があります。
これは、地盤調査をするタイミングと絡んでくるのです。

まず、地盤調査の方法ですが、新たに建てる計画の家の直下を
5ポイント調べます。建物の4隅と中心の5ポイントです。

したがって建て替えの場合は、調査をする前に既存の建物を解体
する必要があるのです。

ここまで言うと、お気づきかと思いますが、元々あった建物を壊すと
いうことは、建て替える計画は決まっているということですね。

でも、壊した時点では地盤改良が必要なのかどうか、
分かっていないということになります。

そしてもし、改良工事が必要となった時にその費用を見込んでいないと、
設備など何かを削ったりするような資金計画の見直しが必要となって
しまいます。

こうした状況にならないために、建て替えの場合は元々の建物を壊す前に
敷地の空いているスペースで事前に調査して、
あたりをつけておくこともできます。

しかしあくまで、新たに建てる家の直下で調査することが基本なので、
元々の家を壊した後で再度調査する必要があるのです。

そして、事前の調査では改良の必要がないと診断されても、再調査で
その結果がくつがえるケースが稀にあるので、

予算計画した時点で、念のため予備費として地盤改良の費用を
見込んでおくことを大久保工務店ではお勧めしています。

では、土地を購入してからの場合はどうか?
というと、同じことがいえます。

土地の購入契約を結ぶ前に、候補地を地盤調査できればいいですが、
売り主が調査をさせてくれるかというと、交渉次第ですがなかなか
難しいと思います。

売り主の立場から考えると、良好な調査結果が出なければ買ってくれない
だろうと想像するのが心情だと思います。

地名や、近辺の過去の調査データから、地盤の強弱を想定する方法もあり
ますが、調査してみないと100%の答えは出ません。

やはり、改良を想定して土地購入をしないと、思い通りの家づくりが
できないこともあり得ることとなってしまいますね。

いずれにせよ、予備費として、改良工事費を予算で見込み、調査の結果で
改良が必要ないとなれば、ラッキーと考えるのが、
安全な家づくりの資金計画となると思います。

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注文住宅、坪単価で比較する

投稿日:2015年08月28日 作成者:


こんにちは!
八王子市で創業55年、自然素材の家づくりNo.1工務店を目指す
大久保工務店 代表の大久保篤です。

いくらで注文住宅が建てられるのか?小上がりの和室

注文住宅の新築を考えている人にとって、いったいどの位の金額で
建てられるのかは、一番気になるところだと思います。

大御所おねえタレントが、CMで言っているように本当に
「8○○万円で家が建つ!」だといいですよね。

そこで、家づくりの金額を大まかに知りたい時には、
坪単価は便利なツールといえるかもしれません。
よく広告などで見られる、坪○○万円の家というやつです。

30坪くらいの大きさの家を考えていれば、坪単価が28万円なら、
30坪×28万=840万円で家を建てられることになります。

実際に、大久保工務店へ問い合わせをいただく方の中にも、
「坪いくらですか?」と言われる方がいらっしゃいます。

そもそも坪ってどの位の大きさ?
最近は、坪という単位を分かりづらいと感じる世代も増えている
ようです。

メートル法で育った世代である私も、実は建築業界で仕事を始める
までは1坪と言われてもイマイチ、ピンときませんでした。

1坪は約3.3m2、畳2枚分の大きさと理解すれば分かりやすいかも
しれません。

どんな形の家でも坪単価×面積で金額を
計算できるの?

家の形は、平屋、二階建て、真四角の家、でっこみ引っ込みがある家
など様々ですよね。
どんな形の家でも同じ坪単価になるのでしょうか?

結論から言うと、坪単価×面積で金額を出せません。
これは、どこの会社でも同じです。
たとえ、坪28万円と広告を出している会社でもそうです。

28万円と言っているのは、
その会社作ったモデルプランの形と全く同じ場合のみです。

敷地が狭かったり、地域ごとに決められた建築法規の関係で
モデルプランの形どおりではなく、でっこみ引っ込みをつけた形で
建てなくてはならいないケースが意外と多いです。

こうなると、同じ面積でも坪単価は広告の坪単価では済まない
ケースがほとんどです。

当然といえば当然ですが、やはりスーパーやデパートに並んでいる
食品や服を選んで買うのとは違いますね。

そして、坪単価で家づくりを考える時に、忘れてはいけない
専門用語があります。

それは、
本体工事費と付帯工事費という言葉です。
ほとんどの会社が「ウチは坪○○万円です」と言うのは、
本体工事費のみのことを言っています。

通常、本体工事費とは、建物の骨組み、外装、内装、水回り設備
など、家としてほぼ完成させた状態までの価格です。

付帯工事費とは、主に水道、下水、電気、電話などの接続費や
敷地の調査費、設計費などです。

この本体工事費と付帯工事費の振り分け方が、
建築会社によって違うのです。

会社によっては、それは普通、本体工事に含めるだろうという部分が、
付帯工事扱いだったりすることがあります。

そしてこの付帯工事費は一般的に、総工事費の2割から3割
と言われています。けっこうな金額となりますね。

この付帯工事費の単価を広告などで表示している会社は、
まずありません。

さらに、
標準仕様とオプションというのもあります。
坪単価○○万円と設定している会社であれば、標準仕様を
決めています。

標準仕様とは、フローリングや外壁材、内装材など、その会社で
使える材料のグレードのことです。

もし床は無垢材、壁は珪藻土など建て主が指定した場合は、
オプションとなり追加費用が必要となるのです。

こうなってくると、坪単価って意味がないじゃん!
坪単価だけで会社を比較できない!と感じるかもしれませんが、
次のことに注意をすれば、そうでもありません。

その坪単価の見きわめ方をまとめると、
・どんな形でどの位の大きさの家の場合の坪単価なのか
・本体工事費にどこまでの内容が含まれているのか
・本体工事費と付帯工事費を合わせたのが総額
・標準仕様として、どんな材料を選べるのか

を認識しておくことです。
そして、坪単価は、自分が建てたい家をイメージする時の
参考資料の1つ程度に考えるのがいいと思います。

私の会社でも、坪単価、標準仕様を決めています。
以前は坪単価で家を建てるのは、邪道だと思っていたのですが、
ある人にメニューの無い寿司屋と同じだよと言われて用意しました。

もちろん、本体工事費にほとんどの工事内容を含めていますし、
内装の標準仕様は、珪藻土や無垢フローリングなどの
自然素材が基本です。

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