八王子で、創業54年誇り高い社員職人が、精一杯腕を発揮して、お客様から感謝され、一生お付き合いすることが、私の恩返しです。

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家の耐震性について理解しておきたいポイント3つ

投稿日:2019年12月05日 作成者:


東北や熊本での地震以降地震が多く、
自分たちが住む家の耐震性について気になるところです。

これから家を建てようとする人も、すでに持ち家の人も、
自分の家がどの位大きな地震に耐えられるのかが気になる
のではないでしょうか。

家を新築しようと考える時に耐震性について
理解しておきたいポイントをまとめてみました。

家の耐震性のポイント1 構造計算する・しない

八王子市で創業59年、自然素材の家づくり№1工務店を目指す
大久保工務店 代表の大久保 篤です。

家を建てる時には建築基準法という法律に沿って
建てる必要があります。

その中に構造計算を実施して法律に定められた耐震性を
確認した設計をしなければならないことが定められています。

ただし、特例があって
小規模な木造2階建て迄の大きさの家については、
必要な壁量が足りているかどうか等を建築士が
簡易的に計算確認すればいいことに、法律ではなっています。

つまり、木造2階建ての家であれば、
構造計算をしなくても建てることができるのです。

しかし、簡易的に耐震性を確認した家を
実際に構造計算してみると、必要な耐力を満たしていない家が
多くあるといわれています。

国も一度、この特例の廃止予定を発表しましたが、
今でも特例は残ったままです。

構造計算には手間・時間・お金がかかりますが、
することによって、
自分の家で使われている基礎、土台、柱、梁などの材料が
なぜこの大きさなのか、この種類なのかに根拠があることが
わかることになります。

家の耐震性のポイント2 耐震等級

耐震等級とは、簡単に言うと耐震性能のランク付けです。
住宅性能表示制度や長期優良住宅の認定制度を
申請することにより、自分の家の耐震性がランク付けられます。

カテゴリーは等級1・2・3の3種類で、
耐震性能は1<3です。

等級の基準としては、
等級1は震度6・7の地震に対して大きな修理は必要だが倒壊しない。
建築基準法を満たす程度。

等級2は震度6・7の地震に対してある程度の修理は必要だが倒壊しない。
建築基準法の1.25倍の耐震性

等級3は震度6・7の地震に対して、ほぼ修理の必要もなく、倒壊しない。
建築基準法の1.5倍の耐震性

となります。

自分の家に耐震等級をつけるには、
ポイント1で書いた構造計算とリンクしてきます。

住宅性能表示や長期優良住宅なりの制度を利用して
ランク付け、審査してもらうわけですから、
構造計算を実施して根拠資料を示す必要があるのです。

公的な制度でランク付けされるより、
専門家により行われた構造計算の細部は理解できなくても、
その信ぴょう性と家の耐震性がどの位あるのかを認識することができます。

家の耐震性のポイント3 新しい工法の利用

木造住宅を建築する技術も日々進歩して新しいものが生まれています。

地震に備える工法も大きく分けて3つあります。

耐震:梁を大きくしたり、筋交いや壁を増やしたりして揺れに耐える。
つっぱるイメージです。

制震:壁の中に油圧を利用したダンパーを数か所に配置して、
ダンパーに揺れを吸収させて、地震による揺れを減少させる
工法です。

免震:地面と建物の間に免震装置を配置して、地震による揺れを
建物に伝えない工法です。

3つの中では、
耐震は1度の地震の損傷には耐えるが、
数度大きな地震が繰り返した場合に
少しの不安があります。

制震は揺れを抑えることにより、
損傷も軽減されるので、数度の地震にも
対応できるはずです。
コストアップはしますが、びっくりするような金額では
ありません。

建物自体がほとんど振動しなくなる免震工法が
最も地震には有効といわれています。
最近はマンションで多く採用されているのを見かけます。

ただし、戸建ての木造住宅で利用するには、
かなり大きなコストアップを見込まなければなりません。

いかがでしたか?

構造計算・耐震等級・工法について書いてきましたが、

大久保工務店の考えをまとめると、
・構造計算は必須
・耐震等級は最高ランクの等級3を確保
さらに制震装置を設置した工法を標準仕様としています。

大久保工務店は、自然素材を取り入れた、
気持ちのいい家づくりが大好きな地域密着の工務店です。

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カテゴリー: 家 耐震性, 未分類 | タグ: , | 家の耐震性について理解しておきたいポイント3つ はコメントを受け付けていません。

マイナス金利の家づくりへの影響

投稿日:2016年03月11日 作成者:


こんにちは!
八王子市で創業55年、自然素材の家づくりNo.1工務店
を目指す、大久保工務店 代表の大久保篤です。

2月から始まった日銀のマイナス金利政策は、
家づくりにどのような影響があるのでしょうか?

大久保工務店の本業は家を作ることです。
金融の専門家ではありません。

しかし、
家づくりの前に大久保工務店では資金計画を
大切にしています。

家を建てる時に、ほとんどの人が住宅ローンを利用しています。

家を建てたはいいけど、その後の生活が、住宅ローンの返済で家計が苦しい
というようなことがあってはならないと考えているからです。

物知り顔で金融政策を語るつもりはありませんが、
マイナス金利の目的は、銀行は日銀ばかりにお金を預け入れて
利息で稼ぐことをせずに、企業などへの積極的な貸出しを促して
景気を刺激することだと思います。

銀行にとって大事な収益源の一つなので、
住宅ローンもマイナス金利の効果が出だしています。

ここ数年、住宅ローン金利は各金融機関の競争により、底だと言われてきました。

しかし、2月と3月のメガバンクの金利を見ると、
A銀行の場合
当初10年固定金利(最優遇):1.05%(2月)
→0.80%(3月)▲0.25%ダウン

35年全期間固定金利:1.85%(2月)
→1.65%(3月)▲0.3%ダウン
です。

因みに全期間変動タイプの金利は2月と3月で変わっていません。

また、ネット銀行であれば、さらに低い金利もあります。

窓口になる金融機関や、自己資金の割合によって金利のタイプが何種類かありますが、
全期間固定のフラット35の動向も確認してみます。

今回は自己資金10%以下、手数料定率型の動向をみてみますね。
A銀行を窓口とした場合
1.92%(2月)→1.69%(3月)▲0.23ダウン
やはり、フラット35も下がっています。

ここで、
注目したいのは35年全期間固定とフラット35の金利です。

というのは、同じ35年固定でも
銀行の金利1.65%、
フラット35は1.69%
で銀行の金利の方が少しだけやすいですね。

これまで長い間、全期間固定金利はフラット35の方が安い傾向にありましたが、
3月で逆転しました。

ここで、忘れてはならないのがフラット35Sの存在です。
耐震性などのグレードを上げた家を建てると金利の優遇が受けられるのがフラット35Sです。

普通のフラット35にSがつくと1.69%から▲0.3%され、
当初10年間の金利は1.39%となります。

ただし、金利以外に必要な費用があり、
実はそれぞれに違いがあります。

それらを表にしてまとめてみました。

3-11マイナス金利1

銀行ローンでは、かかるお金もあれば、フラット35では、かからないお金もあったり、
その逆もありますね。

これらの諸費用も含めて、どちらを選択したらいいのか
試算してみました。

前提条件として、
借入金額:4,000万円
期間:35年
で試算してみたのが、下の表です。

3-11マイナス金利3

単純に返済総額を比べると、フラット35Sに軍配が上がりますが、
諸費用を含めて考えると総額が約160万円分、
銀行ローン側に逆転することとなります。

また、毎月の返済額は、
銀行-約12.5万円、フラット当初10年間12万円ですが、

フラットには年1回、団体信用生命保険料の支払いがあります。
1年目14.3万円・・・10年目11.3万円・・・、それ以降も返済に応じて、
徐々に保険料は下がっていきます。

団体信用生命保険料も含めた、支払額を年単位で考えると、
銀行ローンの方が数万円支出が減ることとなるわけです。

マイナス金利政策が実行されて、
住宅ローン金利の動向が流動的な状況の今、
このようにシュミレーションしてみることは、有効です。

また、金利変動型なのか、固定型を選ぶのかなど、色々と迷うこともあるでしょうし、
資金計画は個人のライフスタイルによって、
合うタイプがそれぞれ違います。

家づくりのことだけでなく、資金計画に詳しい工務店は意外といます。

資金計画を含めて、本来楽しむべき、
自然素材のこと、間取りのこと、などを
工務店に相談してみるのも、おススメです。

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気持ちのいい家づくりが大好きな地域密着の工務店です。

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注文住宅には性能数値と感性が必要

投稿日:2016年01月08日 作成者:


こんにちは!
八王子市で創業55年、自然素材の家づくりNo.1工務店を目指す、
大久保工務店 代表の大久保篤です。

いい家を建てるには二つの見方が必要だと
考えています。

注文住宅、性能数値と感性
どういうことかと言うと、
感性で見ることと、
数値で見ることが必要ということです。

まず、感性のお話からします。
昔は腕の良い大工さんに家の建築を頼むとか、
あの大工さんは腕が良いとか悪いという言葉が、
よく聞かれました。

これも実は、感性が言わせている言葉だと思います。
仕上がりが綺麗だとか、細かいところまで丁寧な仕事を
してくれるという見方もあるかもしれませんが、

それには明確な基準がなく個人の感覚によって
評価が分かれる部分です。

昔はそんな評価の仕方が評判につながって、注文住宅
の依頼先を決める時の判断基準になったのだと思います。

現在はそんな評判も近所から、なかなか聞こえてこないし、
逆に情報を得る手段がネット等いろいろとあるので、
依頼先を決めるには迷うことが多いと思います。

ネットなどで得た情報から気になる工務店を見つけた次は、
実際に会ってみて人を見ることがお勧めです。

営業マンや工務店の担当者が親身に相談に乗ってくるのか、
その会社、人が自分と相性が合うのかを
感性で判断するのです。

資金計画やプラン、床材や壁材の選択などを相談して
決めていく相手は、相性がいい人、会社がいいはずです。

家のデザインであったり、間取りや床や壁に
どんな風合いの自然素材を使うのかといったことを決めていくのは、
個人の感性によって決まる部分です。

それらの作業は注文住宅ならではの醍醐味であり、
ワクワク感がある部分です。

そんな楽しいことを一緒に決める相手は、
感性が合う相手としたいですね。

次に数値の部分です。
これは、耐震性や省エネ性などの性能を数値で確認する
ということです。

性能はデザインや色柄と違い、目に見えないところなので、
感性が通用しない部分ですね。

いくら言葉で「暖かい家です。」「地震に強い家です。」
と言っても、実際に家が完成して住んでみないと、
本当に暖かいのかわかりません。

ましてや、地震に強いかなんて地震が起こってみないと
わからないのです。

ですから、
建てる前にその性能を数値で確認できれば、
より安心ですね。

耐震性であれば、構造計算を実施して設計されるのか、
省エネ性も、どの位の断熱性能がある家なのかを
計算により数値で示すことができます。

省エネ性能や、耐震性能は、等級により
家ごとに格付けすることが可能です。

そして、省エネ性は国が定めた数値をクリアした家でないと、
2020年からは建てられない法律ができました。

注文住宅の性能を数値で確認することは、
技術的なことなので、なんだか難しそうなことに感じてしまうかもしれません。

しかし、
感性で相性が良いと感じた人に説明してもらえれば、
苦痛を感じずに理解できると思うのです。

だから、注文住宅を建てる時に感性と数値は言葉としては
相反する印象ですが、両方の視点で計画することが求められると考えています。

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新築する時、耐震性を工務店に確認する方法

投稿日:2015年10月07日 作成者:


こんにちは!
八王子市で創業55年、自然素材の家づくりNo.1工務店
を目指す、大久保工務店 代表の大久保篤です。

東日本大震災から4年半が過ぎました。
最近も地震の発生が多いと感じています。

上棟
これから、注文住宅の新築を考えている人にとって、
建てようとする家がどの位の耐震性があるのかは、
関心が高い部分だと思います。

注文住宅を新築するということは、自分達の要望を
形にするということです。

つまり、この世に同じ形のものは一つとないという
ことになります。

そして、
自動車などの完成した製品と違い、家というものは、
その性能も一つとして同じものはないということです。

ただし、その家がどの位の性能を持っているのかを表す
指標はあります。

住宅性能表示制度、長期優良住宅の認定を戸別に取得する
ことにより、どの程度の性能があるかを把握することが
できます。

住宅性能表示も長期優良住宅も省エネ性や劣化のし難さ、
維持管理のし易さなどの一定の基準をクリアしていること
を証明しないと認定の取得ができません。

その中の一つに耐震性があるわけです。
耐震性は「耐震等級」という言葉でランク付け
がされます。この耐震等級には1から3までがあり、

ごく簡単に言うと、
耐震等級1は通常の建築基準法という法律を満たした
耐震性が求められ、

耐震等級2は耐震等級1の1.25倍以上
耐震等級3は耐震等級1の1.5倍以上
の強さが求められることとなります。

上で、家の性能に一つとして同じものはないと
いったのは、同じ耐震等級2の家でも1.25倍も
あれば、1.48倍もあるということからです。

そして、
これらのお墨付きをもらうためには、戸別に構造計算や
壁量計算などをし、基準をクリアしていることを証明
する必要があるわけです。

設計段階に希望する耐震等級のランクを工務店に
伝えて、耐震性を見える化することは意味がある
と思います。

ただし、耐震等級2や3を取得したから
といって、安心はできない面もあります。

それらは、あくまで設計段階での評価となるので、
設計通り工事がされているのかどうかが、重要となって
くるのです。

たとえば、基礎工事の時の鉄筋の組み方に誤りがないか、
設計で要求されている種類のコンクリートを使っているか、

大工さんが、金物を留めるビスの種類やサイズを誤りなく、
使っているか、
などを工事中に確認する必要があるのです。

このような確認は、専門的な知識がないとできない
ことですので、依頼する工務店の技量を見極めて
任せるしかありません。

ここで、
技量の見きわめ方が問題となってくる
と思いますが、一つの方法として、経営者や担当者と
直接会って考え方や姿勢を見極めることができます。

実際に手を動かして作業をするのは、大工さんを
はじめとする職人です。

工務店と職人が
現場でどのようにコミュニケーションを
取っているのかも大事なポイントとなります。

工事マニュアル-注意ポイント
たとえは、
私の会社では、絶対に間違えてはならない基本的なこと、
間違えそうなことをマニュアルにまとめて気をつけて
います。

工事の段階に応じて、基礎工事をする鳶さん、木工事を
する大工さんなどとミーティングを行い、マニュアルを
基に注意事項を確認しあう作業を行っているのです。

設計だけして後は、職人の力に頼り切っていては、
工務店の仕事も面白くありません。

「あの大工さんは腕が良いから、任せてれば安心」
だけでは、工務店としてはイマイチと考えています。

熟練の職人とはいえ、人間なのでミスが全くないとは
言えないのです。

それを防ぐために工務店が職人と、どのように
コミュニケーションを取っているのかを経営者や
担当者の考え方、姿勢から読み取ることを
お薦めしたいと思います。

最近はタブレット端末など、IT技術が
コミュニケーションツールとして
家づくりの現場にも利用され出していますが、

最後は人間がチームとしてどれだけ機能しているかが、
重要だと考えています。

つまり、家の性能を高めるには、
●設計段階での性能の数値化
●設計で要求されている性能を発揮させるための
コミュニケーション力
●職人の熟練した技術

が揃ってはじめて、性能の高い家が完成するといえます。

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新築する時の土地、地盤のことも

投稿日:2015年09月03日 作成者:


こんにちは!
八王子市で創業55年、自然素材の家づくりNo.1工務店を目指す
大久保工務店 代表の大久保篤です。

新築する時、地盤のことも頭に入れておこう
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家を新築しようと考える時には、間取りや断熱性、耐震性などの
建物そのものに関心がいきますよね。

他にも、床は無垢フローリングにしたいとか、壁は珪藻土にしたいとか
の希望が出てきます。

夢を描く楽しいことなので、あたり前といえば当たり前です。
ただ、建物自体を計画する前に忘れてはいけないのが、
地盤のことです。

なぜ重要かというと強度と予算計画の2つの観点からです。
まず、強度の面からいうと、
建物の耐震性は、地盤の強さがどの程度あるかを無視しては
成り立ちません。

住宅性能表示制度というものがあり、建物の強度を表した耐震等級
というものがあります。

耐震等級は1~3まであり、3が最高の等級になりますが、
これはあくまで一定以上の強度がある地盤の上に家が建って
いることが前提となります。

建物自体に耐震強度があったとしても、地盤が弱い土地の上に
建物が建っていれば意味がないものとなってしまいます。

地震が発生した時には耐震効果が発揮できないことになって
しまいますし、
また、軟弱地盤の場合は地震が起こらなくても、不同沈下といって、
建物自体の重みによって土地が部分的に沈み込む現象が起こる
ケースがあります。

したがって、このようなことが起こらないように、
家を建てる前に地盤調査を行うことが
必要となるのです。

木造住宅を建てる場合、スウェーデン式サウンディング調査という
調査方法が一般的ですが、その結果、強度不足という診断が出れば、
地盤改良工事などにより、地盤強度を高めてから家を建てる必要が
出てくるのです。

建て替えなどのケースで、
「今迄に建っていた家が問題なかったか
ら、調査は要らないのでは?」
という質問をよく受けます。

結論からいうと、それでも調査は必要となります。
まず、今のように地盤調査をどの建築会社でもするようになったのは、
15年~20年前からです。

裏を返すと、それ以前に建てられた建物は地盤の安全性に対する根拠なし
で建てられていたこととなります。

また、今迄は何も問題がなかったとしても、建て替わる新しい家と
既存の建物では、基礎の形状や建物の重さが変わってくるので、
家が地盤に伝える力が変わってきます。

したがって、建て替えでも地盤調査が必要となってくるのです。

地盤調査の結果、地盤改良工事が必要と判断された場合に、

地盤改良にいくら位かかるのか?
というのが、気になるところです。

この金額については、ここではっきりとした数字を示す
ことはできません。

改良工事の方法にも大きく分けて3種類くらいあり、
どの工法を採用するかは、調査結果により決めることとなります。
また、建築する家の大きさにより改良工事の範囲が決まるためです。

今迄の私の経験でざっくりと言うと、30万円~150万円の範囲で
費用が必要となったことがあります。

次に、
家づくりの予算で地盤改良を見込むべきか?
という問題があります。
これは、地盤調査をするタイミングと絡んでくるのです。

まず、地盤調査の方法ですが、新たに建てる計画の家の直下を
5ポイント調べます。建物の4隅と中心の5ポイントです。

したがって建て替えの場合は、調査をする前に既存の建物を解体
する必要があるのです。

ここまで言うと、お気づきかと思いますが、元々あった建物を壊すと
いうことは、建て替える計画は決まっているということですね。

でも、壊した時点では地盤改良が必要なのかどうか、
分かっていないということになります。

そしてもし、改良工事が必要となった時にその費用を見込んでいないと、
設備など何かを削ったりするような資金計画の見直しが必要となって
しまいます。

こうした状況にならないために、建て替えの場合は元々の建物を壊す前に
敷地の空いているスペースで事前に調査して、
あたりをつけておくこともできます。

しかしあくまで、新たに建てる家の直下で調査することが基本なので、
元々の家を壊した後で再度調査する必要があるのです。

そして、事前の調査では改良の必要がないと診断されても、再調査で
その結果がくつがえるケースが稀にあるので、

予算計画した時点で、念のため予備費として地盤改良の費用を
見込んでおくことを大久保工務店ではお勧めしています。

では、土地を購入してからの場合はどうか?
というと、同じことがいえます。

土地の購入契約を結ぶ前に、候補地を地盤調査できればいいですが、
売り主が調査をさせてくれるかというと、交渉次第ですがなかなか
難しいと思います。

売り主の立場から考えると、良好な調査結果が出なければ買ってくれない
だろうと想像するのが心情だと思います。

地名や、近辺の過去の調査データから、地盤の強弱を想定する方法もあり
ますが、調査してみないと100%の答えは出ません。

やはり、改良を想定して土地購入をしないと、思い通りの家づくりが
できないこともあり得ることとなってしまいますね。

いずれにせよ、予備費として、改良工事費を予算で見込み、調査の結果で
改良が必要ないとなれば、ラッキーと考えるのが、
安全な家づくりの資金計画となると思います。

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