八王子で、創業54年誇り高い社員職人が、精一杯腕を発揮して、お客様から感謝され、一生お付き合いすることが、私の恩返しです。

» 資金計画のブログ記事

注文住宅を建てる時の資金計画の仕方

投稿日:2019年08月19日 作成者:


注文住宅の家づくりをするときには、自分が理想とする
間取りや使う材料、性能ばかりにどうしても目が行きがちです。

でもその前に、把握しておかなければならないこと、
1つ作業しておかなければならないことがあります。
それは、お金のこと、資金計画です。

資金計画とはどんなものなのか、どの程度細かくすべきものなのか、
を書いてみます。

・注文住宅を建てる時に資金計画をする必要性

八王子市で創業55年、自然素材の家づくりNo.1工務店
を目指す、大久保工務店 代表の大久保篤です。

注文住宅を建てる時に、ほとんどの人が予算を決めると思います。
予算は青天井でいくらかかってもかまわない、
という人はそうそういるものではありませんね。

相場から言って土地代が○○○○万円くらいで、
建築費がだいたい2000万円、
だから住宅ローンと自己資金で○○○○万円の予算にした。
程度でいいのでしょうか。

住宅ローンを借りるのに諸費用がかかった。
土地と建物の登記費用がかかった。
地盤補強費が建築費とは別にかかった。etc…

想定していなかった費用が発生してしまうと
家づくりがストップしたり、追加の資金を用意したりと
慌ててしまいますね。

そうならないためにも家づくりの専門家に相談しながら、
細かく資金計画をする必要があるのです。

・自分にとって妥当な総予算の考え方

まず住宅ローンで借りられる金額を把握します。
年収などから簡単に借りられる額を把握する方法があります。

次にそれだけ借りて、無理なく返していけるのかを考えます。

その目安は、
今払っている家賃や駐車場代、
注文住宅を建てるための毎月の積立金と、
ローン返済月額が多いのか少ないのかで判断する
ことが最も簡単な方法です。

毎月の家賃程度が妥当と判断すれば、
そのくらいの返済月額となるような住宅ローン金額
とすることがいいでしょう。

さらに、将来の家の修繕費も家賃に加えて、
住宅ローンの返済月額と比べるとさらに安心です。
これを無理なく返せる住宅ローン金額(A)とします。

次に貯蓄のうち注文住宅の建築費に使える額を自己資金(B)
とします。

人によっては、両親や親族からの援助(C)
がある場合があります。

ここまでのA~Cの合計を総予算とします。

ここで大事なことは、自分のライフスタイルにかなった
総予算なのかということです。

・総予算を割り振る、資金使途明細を作る

注文住宅の本体工事費、
本体工事に含まれない費用(外部給排水工事費や地盤改良費など)、
外構工事費、
引っ越し代、
土地代
諸費用( ローン保証料、仲介手数料、登記費用... )
漏れなく作るには工務店や住宅メーカーに
相談して進めることがお薦めです。
ここで漏れがあると想定外が発生して計画に
無理が生じる恐れがあるためです。

場合によっては予備費をいくらか設けておくと、
安心できますし途中で材料をグレードアップしたくなった
時にも対応ができます。

いかがでしたか。

資金計画をする必要性と資金計画の仕方
をおわかりいただけたでしょうか。

何も資金計画をしないまま、間取りやプランを立てて、
建築費を見積もっても、自分に合わない建築計画に
なってしまうことがあります。

そもそも資金的に成り立たない場合もあるのです。

大久保工務店では、注文住宅、家づくりの相談をいただいた時には、
まずは総予算を決めて資金計画書を作成しています。

注文住宅が完成して終わりではなく、
その後の生活のほうが大事と考えているためです。

大久保工務店は、自然素材を取り入れた、
気持ちのいい家づくりが大好きな地域密着の工務店です。

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八王子、多摩地区での自然素材の家づくり、土地との関係性

投稿日:2016年04月09日 作成者:


こんにちは!
八王子市で創業55年、自然素材の家づくりNo.1工務店
を目指す、大久保工務店 代表の大久保篤です。

家を建てようと考えた時、まず土地探しからと考える方が殆どだと思います。

しかし、大久保工務店に相談に来られる方は、今は土地を
持っていないけど、土地探しと家づくりの計画を並行して進める
方も多いです。

土地探しと自然素材の家づくりの関係性

について、まとめてみました。
自然素材の家、土地との関係性
もし自然素材の家づくりを希望するのであれば、
土地だけでなく、家づくりにもこだわりを持っている
ということだと思います。

そういう場合は、土地探しを先行することはやめた方がいいです。

なぜなら、
土地、家づくりの予算配分が大事だからです。

大久保工務店でおススメしているのは、初めに資金計画をすることです。
住宅ローンの返済はいくら位なら無理がないのか、
自己資金はどの位を用意できるのか、
希望する土地のエリアの相場は、
どんな家にしたいのか、etc
を決めて、そこからスタートしていきます。

資金計画をせずに、大まかに建築費は1500万円位
だろうと想定して土地の購入を先に決めてしまうと、

後で希望通りの家づくりのための予算がなくなって
しまったということもあるのです。

ですので、きちんと予算配分をしておくことが必要となるのです。
次に頭に入れておかなければならないことは、

土地の掘り出し物はない

ということです。
土地についての希望は、駅からの距離や街並み、
買い物の便利さなど色々あるのが普通です。

しかし、それぞれのエリアで相場があって格安や掘り出し物だという
土地は皆無と考えた方がいいです。

土地探しで希望するエリアは、限定せずに複数の場所を想定して
探したほうが、価格や面積を比較できることは当然ですし、
早く見つける近道といえます。

相場よりも安い土地には、何かデメリットが…

気をつけないといけないのが、近隣相場より安い土地を見つけたぞ!
と思っても、何かしら隠されたものがあることが多いのが常です。

八王子や多摩地区でいうと、丘陵地という特徴があるため、
擁壁がある土地が多いです。

よくあるのが、擁壁が古くて劣化していたり、きちんとした構造で
作られていない擁壁は、

家を建てる前に擁壁を作り直さなければならないケースがあります。

いくら相場よりも安い土地だからといっても、その分費用が余計にかかるので、
結果的には安くない、場合によっては高くついてしまうのです。
こういったことを避けるために、

土地探しでも工務店の意見を求める。

ことが有効です。
基本的に工務店の役目は家づくりです。
大久保工務店は土地の販売はしていません。

ただ、家を作るうえでそれぞれの土地がどのようなメリット、デメリットがあるのかを
見る目には精通しています。

この辺は不動産会社よりも、工務店の方が見る目はあるといえます。

上であげたように、擁壁がある土地の場合はその擁壁は使えるのか
使えないのかの判断や、それぞれの土地の特性に合わせて、
どんな家を予算内で作ることができるのかをアドバイスできるのです。

土地も建物も同じ物はないから楽しい。

建売住宅は別として、注文住宅であれば同じものはこの世に存在しません。
この点が、家づくりの難しいところであり、面白さを感じられる部分です。

自動車や洋服のように出来上がった製品を買うわけではないので、
時には悩み時には楽しさを感じられるのです。

間取りは?床は無垢?壁は珪藻土?などなどを考えて実現していく時の
ワクワク感は、自分達だけの空間を作り上げていく時の醍醐味です。

こだわるのであれば、信頼できるアドバイザーを
見つけるべき

土地にも家づくりについて、誰でも知識がないのは当たり前です。
手っ取り早く建売住宅を買うという手もありますが、
土地にも家にもこだわるのであれば、

信頼できるプロにアドバイスを受けて、知識をつけながら進めていく
ことが重要です。

総予算の決定、土地、建物、それぞれの優先順位の決定、自然素材の使い方
などについて、工務店にアドバイスを受けながら進めていくと、
満足した家づくりを手に入れるはずです。

大久保工務店は、自然素材を取り入れた、
気持ちのいい家づくりが大好きな地域密着の工務店です。

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マイナス金利の家づくりへの影響

投稿日:2016年03月11日 作成者:


こんにちは!
八王子市で創業55年、自然素材の家づくりNo.1工務店
を目指す、大久保工務店 代表の大久保篤です。

2月から始まった日銀のマイナス金利政策は、
家づくりにどのような影響があるのでしょうか?

大久保工務店の本業は家を作ることです。
金融の専門家ではありません。

しかし、
家づくりの前に大久保工務店では資金計画を
大切にしています。

家を建てる時に、ほとんどの人が住宅ローンを利用しています。

家を建てたはいいけど、その後の生活が、住宅ローンの返済で家計が苦しい
というようなことがあってはならないと考えているからです。

物知り顔で金融政策を語るつもりはありませんが、
マイナス金利の目的は、銀行は日銀ばかりにお金を預け入れて
利息で稼ぐことをせずに、企業などへの積極的な貸出しを促して
景気を刺激することだと思います。

銀行にとって大事な収益源の一つなので、
住宅ローンもマイナス金利の効果が出だしています。

ここ数年、住宅ローン金利は各金融機関の競争により、底だと言われてきました。

しかし、2月と3月のメガバンクの金利を見ると、
A銀行の場合
当初10年固定金利(最優遇):1.05%(2月)
→0.80%(3月)▲0.25%ダウン

35年全期間固定金利:1.85%(2月)
→1.65%(3月)▲0.3%ダウン
です。

因みに全期間変動タイプの金利は2月と3月で変わっていません。

また、ネット銀行であれば、さらに低い金利もあります。

窓口になる金融機関や、自己資金の割合によって金利のタイプが何種類かありますが、
全期間固定のフラット35の動向も確認してみます。

今回は自己資金10%以下、手数料定率型の動向をみてみますね。
A銀行を窓口とした場合
1.92%(2月)→1.69%(3月)▲0.23ダウン
やはり、フラット35も下がっています。

ここで、
注目したいのは35年全期間固定とフラット35の金利です。

というのは、同じ35年固定でも
銀行の金利1.65%、
フラット35は1.69%
で銀行の金利の方が少しだけやすいですね。

これまで長い間、全期間固定金利はフラット35の方が安い傾向にありましたが、
3月で逆転しました。

ここで、忘れてはならないのがフラット35Sの存在です。
耐震性などのグレードを上げた家を建てると金利の優遇が受けられるのがフラット35Sです。

普通のフラット35にSがつくと1.69%から▲0.3%され、
当初10年間の金利は1.39%となります。

ただし、金利以外に必要な費用があり、
実はそれぞれに違いがあります。

それらを表にしてまとめてみました。

3-11マイナス金利1

銀行ローンでは、かかるお金もあれば、フラット35では、かからないお金もあったり、
その逆もありますね。

これらの諸費用も含めて、どちらを選択したらいいのか
試算してみました。

前提条件として、
借入金額:4,000万円
期間:35年
で試算してみたのが、下の表です。

3-11マイナス金利3

単純に返済総額を比べると、フラット35Sに軍配が上がりますが、
諸費用を含めて考えると総額が約160万円分、
銀行ローン側に逆転することとなります。

また、毎月の返済額は、
銀行-約12.5万円、フラット当初10年間12万円ですが、

フラットには年1回、団体信用生命保険料の支払いがあります。
1年目14.3万円・・・10年目11.3万円・・・、それ以降も返済に応じて、
徐々に保険料は下がっていきます。

団体信用生命保険料も含めた、支払額を年単位で考えると、
銀行ローンの方が数万円支出が減ることとなるわけです。

マイナス金利政策が実行されて、
住宅ローン金利の動向が流動的な状況の今、
このようにシュミレーションしてみることは、有効です。

また、金利変動型なのか、固定型を選ぶのかなど、色々と迷うこともあるでしょうし、
資金計画は個人のライフスタイルによって、
合うタイプがそれぞれ違います。

家づくりのことだけでなく、資金計画に詳しい工務店は意外といます。

資金計画を含めて、本来楽しむべき、
自然素材のこと、間取りのこと、などを
工務店に相談してみるのも、おススメです。

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注文住宅には性能数値と感性が必要

投稿日:2016年01月08日 作成者:


こんにちは!
八王子市で創業55年、自然素材の家づくりNo.1工務店を目指す、
大久保工務店 代表の大久保篤です。

いい家を建てるには二つの見方が必要だと
考えています。

注文住宅、性能数値と感性
どういうことかと言うと、
感性で見ることと、
数値で見ることが必要ということです。

まず、感性のお話からします。
昔は腕の良い大工さんに家の建築を頼むとか、
あの大工さんは腕が良いとか悪いという言葉が、
よく聞かれました。

これも実は、感性が言わせている言葉だと思います。
仕上がりが綺麗だとか、細かいところまで丁寧な仕事を
してくれるという見方もあるかもしれませんが、

それには明確な基準がなく個人の感覚によって
評価が分かれる部分です。

昔はそんな評価の仕方が評判につながって、注文住宅
の依頼先を決める時の判断基準になったのだと思います。

現在はそんな評判も近所から、なかなか聞こえてこないし、
逆に情報を得る手段がネット等いろいろとあるので、
依頼先を決めるには迷うことが多いと思います。

ネットなどで得た情報から気になる工務店を見つけた次は、
実際に会ってみて人を見ることがお勧めです。

営業マンや工務店の担当者が親身に相談に乗ってくるのか、
その会社、人が自分と相性が合うのかを
感性で判断するのです。

資金計画やプラン、床材や壁材の選択などを相談して
決めていく相手は、相性がいい人、会社がいいはずです。

家のデザインであったり、間取りや床や壁に
どんな風合いの自然素材を使うのかといったことを決めていくのは、
個人の感性によって決まる部分です。

それらの作業は注文住宅ならではの醍醐味であり、
ワクワク感がある部分です。

そんな楽しいことを一緒に決める相手は、
感性が合う相手としたいですね。

次に数値の部分です。
これは、耐震性や省エネ性などの性能を数値で確認する
ということです。

性能はデザインや色柄と違い、目に見えないところなので、
感性が通用しない部分ですね。

いくら言葉で「暖かい家です。」「地震に強い家です。」
と言っても、実際に家が完成して住んでみないと、
本当に暖かいのかわかりません。

ましてや、地震に強いかなんて地震が起こってみないと
わからないのです。

ですから、
建てる前にその性能を数値で確認できれば、
より安心ですね。

耐震性であれば、構造計算を実施して設計されるのか、
省エネ性も、どの位の断熱性能がある家なのかを
計算により数値で示すことができます。

省エネ性能や、耐震性能は、等級により
家ごとに格付けすることが可能です。

そして、省エネ性は国が定めた数値をクリアした家でないと、
2020年からは建てられない法律ができました。

注文住宅の性能を数値で確認することは、
技術的なことなので、なんだか難しそうなことに感じてしまうかもしれません。

しかし、
感性で相性が良いと感じた人に説明してもらえれば、
苦痛を感じずに理解できると思うのです。

だから、注文住宅を建てる時に感性と数値は言葉としては
相反する印象ですが、両方の視点で計画することが求められると考えています。

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注文住宅、土地探し、住宅ローンで成功する手順

投稿日:2015年12月01日 作成者:


こんにちは!
八王子市で創業55年、自然素材の家づくりNo.1工務店
を目指す、大久保工務店 代表の大久保篤です。

土地だけ先に買って、後でゆっくり注文住宅を計画できるか?優先順位をつけた家

ここのところ土地を探しながら、注文住宅を建てる
計画をお考えの方からの相談が続いています。

潤沢な資金があれば、自己資金で先に土地だけの購入し、
じっくりと注文住宅の計画をすることはできます。

しかし、土地代金についても住宅ローンを組んで
購入する方が、圧倒的多数だと思います。

では、
注文住宅の計画なしに、
土地だけの住宅ローンを組んで土地を取得
できるのでしょうか?

結論から言うと難しいです。
というよりも、現実的ではありません。

私の会社で付き合いのある金融機関の住宅ローンの
制度を例にして説明します。

A銀行の場合
住宅ローンの審査を受ける際に、土地の情報と
建物の図面、見積書が必要となり、住宅ローンの
契約後1年以内の着工が条件となります。

B信用金庫の場合
A銀行と同じく土地の情報と建物の計画書書類が必要
となり、違いは1年以内の完成引渡しが条件ということ
です。

他にも、ローンの審査時には建物の見積書ではなく、
契約書を求められる銀行もあります。

上記のように、通常の住宅ローンは土地建物がセットで
実行されることとなります。

つまり、
住宅ローンの審査時点では、土地だけでなく
注文住宅についても、図面や金額が求められる
こととなります。

そもそも住宅ローンは、建物を建てて、そこに住むこと
に対する融資であり、事業資金などよりも低利息なものです。

住宅を建てる計画がない土地だけに対しての融資は、
住宅ローンとは言えないというのが、金融機関の言い分
となるのだと思います。

ということは、
土地先行で考えてはいけないこととなります。
もちろん、気に入ったエリアや南向きの土地などの希望はあると思います。

しかし、気に入った土地が見つかった、
さあ建物の計画を始めようでは、

工務店選びからはじまり、プランや見積の作成など、
時間がかかってしまい、住宅ローンの審査申し込みが、すぐにできません。

そうこうしている内に、
気に入った土地は他の誰かに買われてしまった!
ということが十分あり得るのです。

土地の売主の立場としては、ローンが通るか分からない
相手をいつ迄も待ってくれないのが実情です。

では、
土地を購入して、注文住宅を建てる場合の
失敗しない手順とは、どんなものでしょう。

私の考える効率的な手順は下記になります。

1.自然素材、耐震などの自分の希望をピックアップする。

2.建物の希望を叶えてくれそうな工務店を探して絞る。

3.気に入った工務店と資金計画をして建物予算、
土地予算を配分する。

4.それから土地探しを開始する。

5.大まかなプランと金額を想定しておく。

6.気に入った土地が見つかったら、すぐに工務店にプランと
見積もりを作成してもらう。

7.住宅ローンの審査を申し込む。
という流れです。

土地探しにしても、住宅ローンの借り方にしても
何か裏技はあるかもしれません。

しかし、
土地の希望、建物の希望の両方を満足させるには、
以上がスタンダードな手順だと思います。

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