八王子で、創業54年誇り高い社員職人が、精一杯腕を発揮して、お客様から感謝され、一生お付き合いすることが、私の恩返しです。

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マイナス金利の家づくりへの影響

投稿日:2016年03月11日 作成者:


こんにちは!
八王子市で創業55年、自然素材の家づくりNo.1工務店
を目指す、大久保工務店 代表の大久保篤です。

2月から始まった日銀のマイナス金利政策は、
家づくりにどのような影響があるのでしょうか?

大久保工務店の本業は家を作ることです。
金融の専門家ではありません。

しかし、
家づくりの前に大久保工務店では資金計画を
大切にしています。

家を建てる時に、ほとんどの人が住宅ローンを利用しています。

家を建てたはいいけど、その後の生活が、住宅ローンの返済で家計が苦しい
というようなことがあってはならないと考えているからです。

物知り顔で金融政策を語るつもりはありませんが、
マイナス金利の目的は、銀行は日銀ばかりにお金を預け入れて
利息で稼ぐことをせずに、企業などへの積極的な貸出しを促して
景気を刺激することだと思います。

銀行にとって大事な収益源の一つなので、
住宅ローンもマイナス金利の効果が出だしています。

ここ数年、住宅ローン金利は各金融機関の競争により、底だと言われてきました。

しかし、2月と3月のメガバンクの金利を見ると、
A銀行の場合
当初10年固定金利(最優遇):1.05%(2月)
→0.80%(3月)▲0.25%ダウン

35年全期間固定金利:1.85%(2月)
→1.65%(3月)▲0.3%ダウン
です。

因みに全期間変動タイプの金利は2月と3月で変わっていません。

また、ネット銀行であれば、さらに低い金利もあります。

窓口になる金融機関や、自己資金の割合によって金利のタイプが何種類かありますが、
全期間固定のフラット35の動向も確認してみます。

今回は自己資金10%以下、手数料定率型の動向をみてみますね。
A銀行を窓口とした場合
1.92%(2月)→1.69%(3月)▲0.23ダウン
やはり、フラット35も下がっています。

ここで、
注目したいのは35年全期間固定とフラット35の金利です。

というのは、同じ35年固定でも
銀行の金利1.65%、
フラット35は1.69%
で銀行の金利の方が少しだけやすいですね。

これまで長い間、全期間固定金利はフラット35の方が安い傾向にありましたが、
3月で逆転しました。

ここで、忘れてはならないのがフラット35Sの存在です。
耐震性などのグレードを上げた家を建てると金利の優遇が受けられるのがフラット35Sです。

普通のフラット35にSがつくと1.69%から▲0.3%され、
当初10年間の金利は1.39%となります。

ただし、金利以外に必要な費用があり、
実はそれぞれに違いがあります。

それらを表にしてまとめてみました。

3-11マイナス金利1

銀行ローンでは、かかるお金もあれば、フラット35では、かからないお金もあったり、
その逆もありますね。

これらの諸費用も含めて、どちらを選択したらいいのか
試算してみました。

前提条件として、
借入金額:4,000万円
期間:35年
で試算してみたのが、下の表です。

3-11マイナス金利3

単純に返済総額を比べると、フラット35Sに軍配が上がりますが、
諸費用を含めて考えると総額が約160万円分、
銀行ローン側に逆転することとなります。

また、毎月の返済額は、
銀行-約12.5万円、フラット当初10年間12万円ですが、

フラットには年1回、団体信用生命保険料の支払いがあります。
1年目14.3万円・・・10年目11.3万円・・・、それ以降も返済に応じて、
徐々に保険料は下がっていきます。

団体信用生命保険料も含めた、支払額を年単位で考えると、
銀行ローンの方が数万円支出が減ることとなるわけです。

マイナス金利政策が実行されて、
住宅ローン金利の動向が流動的な状況の今、
このようにシュミレーションしてみることは、有効です。

また、金利変動型なのか、固定型を選ぶのかなど、色々と迷うこともあるでしょうし、
資金計画は個人のライフスタイルによって、
合うタイプがそれぞれ違います。

家づくりのことだけでなく、資金計画に詳しい工務店は意外といます。

資金計画を含めて、本来楽しむべき、
自然素材のこと、間取りのこと、などを
工務店に相談してみるのも、おススメです。

大久保工務店は、自然素材を取り入れた、
気持ちのいい家づくりが大好きな地域密着の工務店です。

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注文住宅、土地探し、住宅ローンで成功する手順

投稿日:2015年12月01日 作成者:


こんにちは!
八王子市で創業55年、自然素材の家づくりNo.1工務店
を目指す、大久保工務店 代表の大久保篤です。

土地だけ先に買って、後でゆっくり注文住宅を計画できるか?優先順位をつけた家

ここのところ土地を探しながら、注文住宅を建てる
計画をお考えの方からの相談が続いています。

潤沢な資金があれば、自己資金で先に土地だけの購入し、
じっくりと注文住宅の計画をすることはできます。

しかし、土地代金についても住宅ローンを組んで
購入する方が、圧倒的多数だと思います。

では、
注文住宅の計画なしに、
土地だけの住宅ローンを組んで土地を取得
できるのでしょうか?

結論から言うと難しいです。
というよりも、現実的ではありません。

私の会社で付き合いのある金融機関の住宅ローンの
制度を例にして説明します。

A銀行の場合
住宅ローンの審査を受ける際に、土地の情報と
建物の図面、見積書が必要となり、住宅ローンの
契約後1年以内の着工が条件となります。

B信用金庫の場合
A銀行と同じく土地の情報と建物の計画書書類が必要
となり、違いは1年以内の完成引渡しが条件ということ
です。

他にも、ローンの審査時には建物の見積書ではなく、
契約書を求められる銀行もあります。

上記のように、通常の住宅ローンは土地建物がセットで
実行されることとなります。

つまり、
住宅ローンの審査時点では、土地だけでなく
注文住宅についても、図面や金額が求められる
こととなります。

そもそも住宅ローンは、建物を建てて、そこに住むこと
に対する融資であり、事業資金などよりも低利息なものです。

住宅を建てる計画がない土地だけに対しての融資は、
住宅ローンとは言えないというのが、金融機関の言い分
となるのだと思います。

ということは、
土地先行で考えてはいけないこととなります。
もちろん、気に入ったエリアや南向きの土地などの希望はあると思います。

しかし、気に入った土地が見つかった、
さあ建物の計画を始めようでは、

工務店選びからはじまり、プランや見積の作成など、
時間がかかってしまい、住宅ローンの審査申し込みが、すぐにできません。

そうこうしている内に、
気に入った土地は他の誰かに買われてしまった!
ということが十分あり得るのです。

土地の売主の立場としては、ローンが通るか分からない
相手をいつ迄も待ってくれないのが実情です。

では、
土地を購入して、注文住宅を建てる場合の
失敗しない手順とは、どんなものでしょう。

私の考える効率的な手順は下記になります。

1.自然素材、耐震などの自分の希望をピックアップする。

2.建物の希望を叶えてくれそうな工務店を探して絞る。

3.気に入った工務店と資金計画をして建物予算、
土地予算を配分する。

4.それから土地探しを開始する。

5.大まかなプランと金額を想定しておく。

6.気に入った土地が見つかったら、すぐに工務店にプランと
見積もりを作成してもらう。

7.住宅ローンの審査を申し込む。
という流れです。

土地探しにしても、住宅ローンの借り方にしても
何か裏技はあるかもしれません。

しかし、
土地の希望、建物の希望の両方を満足させるには、
以上がスタンダードな手順だと思います。

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